その1000万円を、いかに消耗せずに投資して、かつ成功をおさめるか

その投資、結局消耗してない?1000万円の資産運用を慎重に考えるサイト
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マンション投資

ここではマンション投資を1000万円の運用方法として考えている方に向けて、リスクの少ない投資法や運用シミュレーションを解説。リスクから見る消耗ポイントについても触れています。

1000万円のマンション投資- 運用シミュレーション -

マンション投資は区分所有の場合はちょうど1,000万円くらいから可能になるので資産運用の一つとして検討する人も多くいます。家賃収入がメインなので株式投資やFXのように高い利回りは期待できませんが長期的に安定した収益が確保できます。

利回りには表面利回りと実質利回りがあり、区分マンションの場合は家賃から管理費と修繕積立金が引かれるためその差が大きくなります。マンションの平均利回りは6%程度と言われますが、これは表面利回りなので実質利回りは4~5%程度と見ておいたほうがよいでしょう。

  年利3% 年利4% 年利5%
元本 10,000,000円 10,000,000円 10,000,000円
5年後(元本+運用収益) 11,592,741円 12,166,529円 12,762,816円
10年後(元本+運用収益) 13,439,164円 14,802,443円 16,288,946円
30年後(元本+運用収益) 24,272,625円 32,433,975円 43,219,424円

区分マンションの投資では空室リスクのこともあるので年利3%というのも比較対象としました。マンションも含む不動産投資の場合は利回りで得た収益の他に資産として不動産が残るのが特徴です。

マンション投資での1000万円の使い方

マンション投資は区分所有が基本なので1戸所有だと空室が出た場合に収入がゼロになってしまいます。リスク低減のためには段階的に戸数を増やすか分散投資を考えたほうがよいでしょう。

空室リスクを抑える分散投資

区分マンション投資で1室のみだと空室が出た時のリスクが非常に大きくなります。1,000万円で購入できるワンルームがあった場合は、融資条件にもよりますが、1,000万円の物件を2室購入してそれぞれ500万円を頭金にします。債務リスクはありますが資産2倍で運用することになるので投資効率が上がります。

マンション投資のデメリット

長期的に安定した利益が期待できるマンション投資ですが、本当に安定しているのでしょうか?マンション投資にも次のようなデメリットがあります。

ローンを利用する不安

購入するマンションの金額によりますが、1000万円の資金では高額なマンションは購入できません。このようなマンションへの投資を希望している場合、ローンを利用することになるでしょう。銀行でローンを利用する場合には連帯保証人が必要となり、人によっては「借入がある」ということに不安を感じることもあるようです。

売却時の換金性の低さ

不動産であるマンションは、株や外国通貨と比較して売却が困難です。購入希望者を探して条件を確認してから契約という流れになるため、非常に時間がかかります。また、減価償却によって購入時の価値は保たれないため、購入時よりも高く売却できる可能性は低いでしょう。

自然災害による不動産を失うリスク

マンション投資では、マンションがなければ投資方法として成り立ちませんが、自然災害等によって不動産を失ってしまうリスクが存在します。例えば、大地震が起きてマンションが倒壊してしまえば、利益が生み出されることもなく、不動産の価値はゼロになってしまいます。火災保険や地震保険で修復できるかもしれませんが、修繕費の負担が発生する可能性もあるでしょう。

マンション投資のリスクに見る「消耗」の面影

マンション投資で資産運用するためには以下のような「消耗」が考えられます。

所有している限りかかる管理費という「搾取」

マンション投資では入居者の募集や管理、メンテナンスなどは不動産会社に委託することになります。その費用は家賃収入の中から捻出することになり、管理費としてかかり続けます。また突発的に設備が壊れた時の修繕費や必要に応じてリニューアルを行うなど、予想以上に持ち出しが多くなるので注意が必要です。

良い物件に出会うための「勉強」

マンション投資の成功はいかに良い物件を見つけるかにかかっていると言ってもよいでしょう。中には営業マンの勧められるまま物件を購入する人がいますが、私の知る限り、ほとんどは失敗しています。区分所有とはいえオーナーになるのですから物件価格の妥当性や利回り、立地条件を自分で判断できるくらいの知識は必要です。

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ロバート大倉

ロバート大倉

早稲田大学を卒業後、インターネット関連企業に勤める傍ら、1000万円規模の投資について独自に研究を行なっている。いかに「消耗」の少ない投資を実現できるか?がロバート大倉的、1000万円規模の投資方法である。

「消耗」の少ない
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