その1000万円を、いかに消耗せずに投資して、かつ成功をおさめるか

その投資、結局消耗してない?1000万円の資産運用を慎重に考えるサイト
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J-REIT

ここではJ-REITを1000万円の運用方法として考えている方に向けて、リスクの少ない投資法や運用シミュレーションを解説。リスクから見る消耗ポイントについても触れています。

1000万円のJ-REIT- 運用シミュレーション -

J-REITは不動産投資法人が複数の不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。収益の90%超を投資家に分配することを条件に税金が免除されるため、安定的な利回りが期待できます。

ここ10年間の利回りの推移を見ると2008年に8%を付けてからしばらく下落傾向が続き、2014年に3%台になりましたが、その後持ち直し、現在は4%前半を維持しています。そこで3%、4%、8%の3パターンで比較してみました(※1)。

※1 J-REIT分配金利回り(10年間)」不動産証券化協会(http://j-reit.jp/market/03.html)

  年利3% 年利4% 年利8%
元本 10,000,000円 10,000,000円 10,000,000円
5年後(元本+運用収益) 11,592,741円 12,166,529円 14,693,281円
10年後(元本+運用収益) 13,439,164円 14,802,443円 21,589,250円
30年後(元本+運用収益) 24,272,625円 32,433,975円 100,626,569円

最近の10年間でもかなりの利回りの変動がありましたから、今後も同じ利率は続かないことが予想されますが、それでも国債の10年間利回り0.53%と比べれば格段に高いですし自分でマンション投資を行うよりリスクは低くなります。

J-REITでの1000万円の使い方

直接投資とは違って少額から不動産投資できるのがJ-REITのメリットなので、それを生かした運用をすることがポイントです。

異なった系列の対象不動産の銘柄を複数保有

不動産投資はマンション購入でも1,000万円程度は必要となりますが、J-REITは銘柄によっては10~100万円から投資が可能です。分配金の他に値上がり益(キャピタルゲイン)を狙うのであれば、オフィスビル系・ホテル系・ヘルスケア系など今後成長が期待できる分野の銘柄を複数購入しておくとよいでしょう。

J-REITのリスクに見る「消耗」の面影

J-REITで資産運用するためには以下のような「消耗」が必須となります。

専門用語に慣れて情報収集するなどの「勉強」という消耗

J-REITは株式投資に似ていますが、株式会社とは根拠法が異なるため、証券取引所に上場した不動産投資法人の投資証券を購入するという形態をとります。こうした仕組みの違いや専門用語は覚えておく必要があるでしょう。また株式投資のように公開情報が豊富ではないので、情報収集能力も問われます。

J-REITのリスクを軽減してくれる
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J-REITのメリット・デメリット

メリット

少額から投資ができ、高い配当金を期待できる

J-REITは他の資産運用と比較して、初期投資の金額が少額にも関わらず、平均利回りが約4.1%と高めの設定となっています。投資金額は10,000円程度から始めることができるので、初めての方でも参入しやすい投資法と言えます。

不動産取引の専門知識も不要で、自分で業務を行わなくていい

一般的な不動産投資では、所有している物件の管理などが必要となりますが、J-REITでは不動産の管理は全てプロが請け負ってくれるため、所有者が行う業務は何もありません。資産運用方法としては購入するだけで完了するので、放置していても運用が可能です。

証券だから現金化しやすい

不動産を現金化するには、不動産会社に依頼して売却するか、買取をしてもらう必要があります。ですが、J-REITの場合、証券を市場で売却すればすぐに現金化することができるため、手間や面倒さが大幅に軽減されます。

デメリット

投資法人が倒産、上場廃止になると大損害を受ける

投資中に投資元である投資法人が倒産した場合や、上場廃止となった場合、大きな損失を被る可能性があります。倒産や上場廃止では、投資先の商品価格が大きく下落してしまうからです。

不動産市場全体の環境変化で、賃料相場や売却価値が下がると分配金が下がる

不動産市場は日々変化があるものなので、将来的に市場全体に落ち込みが見られないとも限りません。市場全体が落ち込めば、賃料の相場や売却価値も下落するため、分配される収益が減ってしまう可能性があります。

地震などの災害で投資物件が損害を受けると、証券価値が大きく下がる

万が一、不動産投資信託が所持する物件に、災害の影響が及んだ場合、証券の価値は大きな影響を受けます。災害には地震や火事などの自然災害が含まれますが、同じように、物件が老朽化することでも証券価値は下がるでしょう。

J-REITを成功させるためのポイント

投資の対象やタイミングを分散し、リスクを分散する

J-REITを成功させるためには、大きな損失を出さないことが一番です。そして、そのためには、投資する対象や投資タイミングを複数に分けることで、リスクを分散させる方法が有効でしょう。

投資の対象やタイミングを細かく分散させれば、万が一、損失が発生したときでも、その拡大を防ぐことができます。また、複数に投資をしていれば、その他の部分で利益を出して、損失をカバーすることも可能です。

1つの対象に1回の投資で全てを注ぎ込んでしまった場合、リスクを100%被ることになるため、分散投資を心がけてください。

資産を運用する会社を見極める

資産を運用しようとしている会社の能力は、J-REITを成功させるために欠かせません。資産を運用していく会社として、どのような状況だったのか、過去の経歴を調べることは大切です。

また、その運用状況についても確認しておくべきなので、インターネットなどでくまなくチェックしておくようにしましょう。

代表的な指標(格付け、NAV倍率、FFO倍率、NOI利回り、LTV)を投資判断の目安にする

格付けやNAV倍率、FFO倍率、NOI利回り、LTVなどの指標は、J-REITの投資を判断するための目安となるものです。株式投資でもPERやPBRなどの指標を用いて判断を行いますが、J-REITでは上記5つの指標を用いています。

  • 格付け…信用力の判断を行うための指標
  • NAV倍率…割安度を判断するために用いられるPBRのような存在の指標
  • FFO倍率…収益性を判断するために用いられ小さな数値であるほど割安だと見なされる
  • NOI利回り…営業純収益のことで、表面的な利回りではなく真の利回りとなる
  • LTV…負債比率を見るための指標で、数値が小さいほど負債比率が低くなる

これらの5つの指標は、全てJ-REITを成功させるために必要なものなので、判断の目安に利用しましょう。

ロバート大倉

ロバート大倉

早稲田大学を卒業後、インターネット関連企業に勤める傍ら、1000万円規模の投資について独自に研究を行なっている。いかに「消耗」の少ない投資を実現できるか?がロバート大倉的、1000万円規模の投資方法である。

「消耗」の少ない
1000万円の投資方法とは?