その1000万円を、いかに消耗せずに投資して、かつ成功をおさめるか

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アパート経営

ここではアパート経営を1000万円の運用方法として考えている方に向けて、リスクの少ない投資法や運用シミュレーションを解説。リスクから見る消耗ポイントについても触れています。

1000万円のアパート経営- 運用シミュレーション -

アパート経営は継続的な家賃収入を目的とした不動産投資の一つですが、マンション投資とは違って区分所有ではなく建物一棟を購入するのが一般的です。すべての部屋が同時期に空室になる可能性は低いためマンション投資より空室リスクは軽くなります。

利回りは都内23区の場合は7~8%、郊外だと12~13%というのもありますが、これは表面利回りなので諸経費を考えると実質利回りはそれぞれ4~5%、6~7%くらいに考えていた方がよいでしょう。また中古アパートだと購入価格が低く抑えられるため、新築物件より利回りは高くなります。

  年利5% 年利6% 年利7%
元本 10,000,000円 10,000,000円 10,000,000円
5年後(元本+運用収益) 12,762,816円 13,382,256円 14,025,517円
10年後(元本+運用収益) 16,288,946円 17,908,477円 19,671,514円
30年後(元本+運用収益) 43,219,424円 57,434,912円 76,122,550円

アパートは多額の建築費用がかかるためアパートローンを組みます。目先の利回りの高さだけに注目するのではなく、家賃収入の中からローンの返済、管理手数料、修繕積立金などを差し引いて月々どの程度の収支になるか綿密に計画を立てることが重要です。

アパート経営での1000万円の使い方

1000万円を全額投入しても一棟買いでアパート経営を始めるのは難しいため、ローンを組むことになりますが、その場合住宅ローンを活用すると余裕が生まれます。

住宅ローンを利用したアパート経営

アパート経営を行うためにはどの道ローンを組むことになるので頭金が少なくて済む住宅ローンを利用します。そのためにはアパートの半分を自分の居住用として使用し、賃貸併用物件にする必要があります。ローンを完済してしまえば家賃収入だけになり、住居も確保しているので老後の備えにもなります。

アパート経営のデメリット

株式などのような大きな損失が発生しないアパート経営ですが、デメリットとしてはどのような点が挙げられるのかご紹介します。

ローンを利用しなければならない

一棟のアパートを購入するためには、1000万円の資金では不足します。そのためローンを利用することになりますが、ローンがあるという事実が精神的な負担になる可能性があります。また、ローン利用時の家族の反対、連帯保証人の依頼などもあるため、家族や周囲の人の協力が必要です。

災害で不動産を失う可能性

アパートがなければアパート経営はできませんが、震災や火災、水災などによって不動産を失ってしまう可能性もあります。自然災害は止めることができず、万が一被災してしまった場合は当然家賃収入がなくなります。現物がある投資方法全体のデメリットといえますが、資産となっていた不動産も失うことになるでしょう。

将来的に利益が少なくなる可能性

アパートを購入したばかりの時は良いですが、アパートは年数とともに劣化していき、入居希望者が減ると共に空室のリスクが高まります。そのリスクを避けるために、家賃を低くする、リフォームをするなどの対策が取られますが、年数が経過するほど修繕費などの支出が増え、家賃収入が減る傾向にあるため、将来的に利益が少なくなることが考えられます。

アパート経営のリスクに見る「消耗」の面影

アパート経営で資産運用するためには以下のような「消耗」が考えられます。

管理手数料・家賃保証という「搾取」

アパート経営では自分でアパートの管理やメンテナンスを行うケースは少なく、管理会社や不動産会社に委託することになりますが、そこには手数料が発生します。また空室時の家賃が保証されてもそこにも費用がかかっているため、当初考えていたより消耗が激しく、実質利回りが低くなってしまうということがあります。

長期間の安定収益のための「勉強」

アパート経営は「経営」と名がつくように常に収益が得られる状態を維持するための基本的な知識を身につけておく必要があります。スタート時にどのくらい融資が受けられるのか、利回りや新築・中古アパートの違いなど自分で勉強して長期的な収支計画をしっかり立てておかないといつかは手詰まりの状態になります。

アパート経営のリスクを軽減してくれる
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ロバート大倉

ロバート大倉

早稲田大学を卒業後、インターネット関連企業に勤める傍ら、1000万円規模の投資について独自に研究を行なっている。いかに「消耗」の少ない投資を実現できるか?がロバート大倉的、1000万円規模の投資方法である。

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