その1000万円を、いかに消耗せずに投資して、かつ成功をおさめるか

その投資、結局消耗してない?1000万円の資産運用を慎重に考えるサイト
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海外不動産投資

ここでは海外不動産投資を1000万円の運用方法として考えている方に向けて、リスクの少ない投資法や運用シミュレーションを解説。リスクから見る消耗ポイントについても触れています。

1000万円の海外不動産投資- 運用シミュレーション -

海外不動産投資には家賃収入による安定したインカムゲインと不動産価格上昇によるキャピタルゲインという2つの収益パターンがあります。東南アジアなどこれから経済成長が見込める国だと賃貸で6%以上の利回りも期待でき、家賃も上昇傾向にあります。

また日本においては下落傾向にある不動産価格も、こうした新興国では上昇傾向にあり、クアラルンプールでは10年で2倍になっているというデータも。物件の選択によっては大きなキャピタルゲインも期待できます。

  年利5% 年利6% 年利7%
元本 10,000,000円 10,000,000円 10,000,000円
5年後(元本+運用収益) 12,762,816円 13,382,256円 14,025,517円
10年後(元本+運用収益) 16,288,946円 17,908,477円 19,671,514円
30年後(元本+運用収益) 43,219,424円 57,434,912円 76,122,550円

ここでは他の投資との比較という意味でキャピタルゲインの期待値は除いた家賃収入の長期運用で計算しました。家賃上昇傾向にありながら海外不動産投資には為替リスクも考慮して年利5%、6%、7%で計算しています。

海外不動産投資での1000万円の使い方

海外不動産投資では日本ではほとんど期待できないキャピタルゲインを期待できるのがポイントです。

新興国の不動産投資でチャンスをうかがう

新興国の中でもフィリピン・カンボジア・バングラデシュといった国々は成長が著しく家賃収入だけでもかなりの高利回りが期待できます。政治リスクや為替リスクもありますが、まずは家賃収入で確実にインカムゲインを得ることと、不動産価格の上昇率によっては売却してキャピタルゲインを得るチャンスを待つという考え方ができます。

海外不動産投資のリスクに見る「消耗」の面影

海外不動産投資で資産運用するためには以下のような「消耗」が必須となります。

リスク回避のための知識を総動員=「勉強」という消耗

海外不動産投資では日本の不動産投資以上に「勉強」が必要です。ます情報収集がしにくいので購入判断が難しいこと。加えて政情不安や為替リスクなども考えながら投資をすることになるため、様々な知識を総動員することになります。また成長している国は税制や法律なども変わりやすいので「消耗」は激しくなります。

海外の不動産物件には管理手数料という「搾取」が発生

日本の不動産物件の管理は管理会社に委託すれば手数料はかかりますがきちんと管理をしてもらえます。ところが海外の場合は日本と事情が違い、こちらの望んでいる管理を行わずに手数料だけ取られるということもあります。海外だと物理的に離れた場所にあるため監視ができず、まさに「搾取」が起きやすくなります。

海外不動産投資のリスクを軽減してくれる
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不動産投資のメリット・デメリット

メリット

通貨分散でリスクを軽減できる

投資の鉄則として、「分散投資を心がける」という点は大切ですが、海外不動産投資では自然と通貨分散によってリスクを軽減することが可能となります。これは、海外不動産投資をすることによって対象の国の通貨を持つことになるから。外貨建ての資産を所持することになるため、分散投資が可能となるのです。

投資先の選択肢の幅が広がる

海外不動産投資では海外が投資先となるため、国内での投資を行なっているよりも断然投資先の選択肢の幅が広がることになります。海外の国を一つひとつ見ていくと、人工の増加や経済の成長などによって、大きな利益を生み出すことができそうな選択肢も見えてくるでしょう。国内では得ることができないチャンスを手にできる可能性があります。

ノンリコースローンで支払いができる

ノンリコースローンは日本国内では一般的ではありませんが、返済不能になった場合に担保の価値以上の返済が不要になるローンのことです。海外不動産投資を行う国によりますが、場合によってはノンリコースローンで支払いが可能となるため、国内よりも支払い方法の選択肢の幅も広がることになります。

デメリット

為替リスクによって損失が発生する可能性

海外不動産投資は資産としては外貨建てとなるため、株やFXのように為替リスクがつきまといます。1,000万円以上などの大きな取引になると為替リスクも高まるため、投資方法としての安定感はありません。ただし、価格の変動があるということはメリットでもあります。

情報収集や物件管理の困難さ

日本に住んでいて海外不動産投資をするということは、距離が離れている分、物件の情報収集が困難になるということです。実際に下見に行くことも難しいため、購入の判断が難しくなります。また、物件を購入した後も、物件の管理の困難さは変わりません。委託するにしても言葉の壁を感じることがあるでしょう。

カントリーリスクがある

カントリーリスクとは、その国独自の法律や税金に関する規制が突然変わってしまうことです。カントリーリスクは特にアジアの新興国において起こりやすく、起こった場合、不動産に対する規制が変わる、物件を没収される、物件の所持が禁止されるという可能性も考えられます。ただし、治安が良く経済が安定している国であれば、そう頻繁に起こるものではありません。

不動産投資を成功させるためのポイント

物件は学区で選択する

海外不動産投資をアメリカやイギリスで行う場合、「学区」が大切な要素となってきます。

海外では学校のランクによって不動産の価値も変化してくるため、同じ1,000万円で購入できる不動産であっても、学区の良いエリアにある不動産の方が利益を得られる可能性が高いとされているためです。

もちろん、良い学区であれば不動産の価格も高くなりますが、掘り出し物の物件が見つかる場合は少なくありません。

金利の動きに敏感になる

日本は住宅ローンの金利が稀に見る低さですが、海外ではローンの金利が日本とは比較にならないほど高くなることがあります。

そのため、海外不動産投資を行うときは、金利が低いときを狙ってローンを組むのがベスト。

もちろん、現金だけで購入するのであれば問題になりませんが、1,000万円の資金であればローンを利用することが多くなるでしょう。

差し押さえられている物件を狙う

アメリカで海外不動産投資を行うときには、銀行によって差し押さえられて売りに出されている物件を狙うことがおすすめです。差し押さえられている物件は「フォークロジャー(Foreclosure)」と呼ばれます。

フォークロジャーを購入するメリットは、やはり相場よりも格安で物件を手に入れることができるから。相場と比較して数千万円安くなることもあるため、場合によっては1,000万円の資金だけで購入できる可能性も出てきます。

ロバート大倉

ロバート大倉

早稲田大学を卒業後、インターネット関連企業に勤める傍ら、1000万円規模の投資について独自に研究を行なっている。いかに「消耗」の少ない投資を実現できるか?がロバート大倉的、1000万円規模の投資方法である。

「消耗」の少ない
1000万円の投資方法とは?